市场调整并非忽悠，楼市调整的必然性分析

市场信心受考验

中国地产趋势预期过高,以致中国居住物业估值偏高；

地产开发融资受阻，地产企业资金失衡；

市场在调整过程中将寻求产品的合理价值点；

国际经济形势和中国宏观经济层面出现悲观预期；

股市使得中国中小投资者信心受挫。

今年的地产走势让大家有些失望，去年底至今，中国主要中心城市地产物业销量下滑，这样的变化给了广大消费者明显的投资信号，市场观望气氛也随之浓厚。地产商们的境况有喜有忧，像万科、SOHO等大开发商们似乎嗅到了又一个大发展的时机；中小开发商则进退两难，物价上涨导致开发成本大幅度上升，市场复杂导致项目风险越来越大。

衡量地产价值的标准有很多种，其中以物业的产品价值和区域的发展最为重要。中国地产的购买者以产品价值和未来趋势为主要参考依据。近期看了几个新开的楼盘，算了一下附近的楼盘存量，预计项目后期的销售压力会很大。尤其是通过土地市场获取的项目，利润空间不大了，项目营销的一个很重要的目的是快速回款。地产的趋势走向就是这样，我询问了很多买房者，他们关心的是买完以后会不会降价和现在是不是最好的买房时机。虽然不知道什么时候房价到底或上升，但物业的价值越高，升值的空间也就越小。

地产开发企业的现金储备越来越重要，发展前景却越来越微妙，将储备资金都注入地产开发是需要很大勇气和魄力的。其实从2006年开始，很多中小企业就意识到了问题，在将自己手中的产品高价抛出后，换取一些低成本的土地储备。大型地产集团作为中国地产的开发主力军，反而是在市场高涨的时候，将大量的资金投入其中，这直接导致了从2007年开始，市场预期被提高，物业价值被高估。

如今的市场，方向和趋势已经不明显了。地产开发的关键更偏重于产品自身的价值，这也是买房者未来所看重的。中国城市规划的重复性和盲目性，使得政府规划的导向性越来越模糊，一个城市中出现多个CBD，多个总部基地，多个创意产业中心的现象比比皆是。地产价值的升降取决于市场供需关系的作用，供需关系则由政府、投资商、消费者之间的博弈决定。当消费者投资倾向明显减弱的时候，产品就要寻找最能被消费者认可的价值平衡点。在这种情况下，消费者只有在比较价格便宜的时候购买，而不会轻易卖出。在市场向下调整的时候，只能希望于市场上出现更多的产品价值点，吸引消费者持续购买。

2008年，通货膨胀、南方雪灾、出口限制、工业发展等问题，使中国经济减速成为必然。在这样的环境下，对于政府、投资商和消费者的信心都是严峻的考验。

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